Hypotéka pro podnikatele? Těžko!

Cesta k vlastnímu bydlení může být pro podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Banky jsou na živnostníka přísnější. Dokonce i když vydělává více peněz než zaměstnanec, banka ho stále vnímá jako rizikovějšího klienta. Jak je to možné?

Podle čeho banky ověřují klienty

Banky pochopitelně nezveřejňují, jak přesně ověřují bonitu klientů. Byly by totiž samy proti sobě a riskovaly, že podnikatelé přizpůsobí žádost o hypotéku přesně jejich kritériím. Každá banka má navíc odlišný algoritmus pro výpočet příjmu z daňového přiznání a rozdíly mohou být velké.

Podobně jako u zaměstnanců, i u podnikatelů banky nejvíce zajímá jejich zisk. A ten v případě podnikatele vyčtou z daňového přiznání. Daňové přiznání je tak nejdůležitějším dokumentem, bez kterého může živnostník na hypotéku rovnou zapomenout.

Čarování s daňovým přiznáním

Pro podnikatele je složitější získat hypotéku, protože jeho příjmy jsou méně průhledné než v případě zaměstnance. Daňové přiznání se bankám vyhodnocuje hůře než výplatní páska.

Každá banka přistupuje k daňovému přiznání jinak, protože se s ním dá díky daňové optimalizaci celkem dobře čarovat. Čtení daňového přiznání tak připomíná alchymii, kdy podnikatel dopředu nikdy neví, co si na něj banka vymyslí.

Většině bank stačí daňové přiznání za posledních 12 měsíců, tolerantnějším bankám stačí jen za 6 měsíců. Je na podnikateli, jakým způsobem daní, avšak musí počítat, že v případě výrazných odlišností v daňových přiznáních jdoucích po sobě, bude muset bance podat vysvětlení.

Příjmy nejsou vše

Bankám častokrát nestačí, že má podnikatel dostatečné příjmy a nikde nedluží. Co nejčastěji stojí za neúspěchem při získávání hypotéky?

  • Nízký daňový základ - podnikatel místo reálných nákladů daní své příjmy výdajovým paušálem. Sice ušetří na daních, ale snižuje si šanci, že na úvěr dosáhne.
  • Nedostatečná záruka splácení - podnikatel musí být schopen bance hypotéku splácet. Daňové přiznání by proto mělo vykazovat příjmy alespoň za posledních 12 měsíců.
  • Žádné úspory - i podnikatelé dostanou na hypotéku maximálně 90 % odhadované ceny nemovitosti. Pokud nemají vlastní prostředky nebo a žádnou další nemovitost, kterou by ručili, úvěr na vlastní bydlení nedostanou.

Co dále banku zajímá

  • základ a výše zaplacené daně klienta
  • náklady na sociální a zdravotní pojištění
  • bezdlužnost vůči Finanční správě, ČSSZ a zdravotní pojišťovně
  • výpisy z účtu, záznamy v bankovních i nebankovních registrech
  • způsob uplatnění nákladů v daňovém přiznání (reálné vs. výdajový paušál)
  • výše ročního obratu nebo čistého měsíčního příjmu
  • obor a délka podnikání
Zdroj: INSIA E15